Immobilien im Erbfall
Immobilien sind in Deutschland der häufigste und regelmäßig wertvollste Nachlassbestandteil. Gleichzeitig sind sie im Erbfall mit einer Reihe rechtlicher, steuerlicher und praktischer Folgeprobleme verbunden, die liquide Nachlassgegenstände nicht aufwerfen. Eine Immobilie lässt sich nicht einfach aufteilen: Solange kein Konsens über Nutzung, Verwaltung oder Veräußerung besteht, binden Nachlassimmobilien die Erben in einer Erbengemeinschaft, die von keinem Miterben einseitig aufgelöst werden kann. Hinzu kommen zeitkritische Fristen — für die kostenfreie Grundbuchberichtigung, für die einkommensteuerrechtliche Spekulationsfrist und für die erbschaftsteuerliche Begünstigung des Familienheims.
Mit dem Erbfall geht das Eigentum an einer Immobilie kraft Gesetzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch ist damit sofort unrichtig — es weist noch den Erblasser als Eigentümer aus. Die Grundbuchberichtigung nach § 82 GBO ist zwar von Amts wegen anzuregen, aber nur auf Antrag durchzuführen. Sie ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei; danach fallen erhebliche Gerichtsgebühren nach dem GNotKG an. Diese Frist wird in der Praxis häufig übersehen, was zu vermeidbaren Kosten führt.
Die rechtliche Abwicklung einer Nachlassimmobilie erfordert die Koordination mehrerer Rechtsgebiete: Erbrecht regelt die Rechtsnachfolge; Grundbuchrecht bestimmt die formellen Anforderungen an die Eigentumsumschreibung; Einkommensteuerrecht entscheidet über die steuerlichen Folgen eines Verkaufs; Erbschaftsteuerrecht bestimmt, ob das Familienheim steuerfrei übertragen werden kann. Die Kanzlei koordiniert alle Aspekte aus einer Hand.
Typische Mandantensituationen
Wenn Sie als Alleinerbe eine Immobilie geerbt haben
Als Alleinerbe sind Sie sofort Eigentümer der Immobilie — aber das Grundbuch weist noch den Erblasser aus. Für Verfügungen über das Grundstück, insbesondere für einen Verkauf oder eine Belastung, ist die Grundbuchberichtigung Voraussetzung. Sie benötigen dafür einen Erbschein oder — bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag — eine beglaubigte Ausfertigung der eröffneten letztwilligen Verfügung mit Eröffnungsprotokoll. Daneben stellen sich unmittelbar Fragen zur einkommensteuerlichen Behandlung eines etwaigen Verkaufs und zur Erbschaftsteuer auf das geerbte Objekt.
Wenn Sie zusammen mit anderen geerbt haben und Streit über die Immobilie besteht
Erbt eine Immobilie in eine Erbengemeinschaft, können die Miterben nur gemeinschaftlich darüber verfügen. Wenn ein Miterbe verkaufen will, ein anderer das Objekt behalten möchte und ein dritter es selbst nutzen will, entsteht eine Blockade, die ohne rechtliche Begleitung oft über Jahre andauert. Laufende Kosten — Grundsteuer, Instandhaltung, Finanzierungslasten — fallen weiter an, während das Objekt wirtschaftlich brachliegt. Die Kanzlei entwickelt eine Lösungsstrategie: Auskauf einzelner Miterben, koordinierter Verkauf oder — als letztes Mittel — Teilungsversteigerung.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie wirft sowohl erbrechtliche als auch steuerrechtliche Fragen auf. Erbrechtlich ist die Verfügungsbefugnis zu klären: Handelt es sich um einen Alleinerben oder eine Erbengemeinschaft? Steuerrechtlich ist die Spekulationsfrist nach § 23 EStG zu beachten: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung durch den Erblasser kann Einkommensteuer auslösen. Die Kanzlei prüft die Verfügungsbefugnis, koordiniert die Grundbuchberichtigung und berät zur steuerlichen Optimierung des Verkaufszeitpunkts.
Wenn Sie eine Immobilie testamentarisch sichern wollen
Wer sicherstellen will, dass eine bestimmte Immobilie nach dem eigenen Tod einer bestimmten Person zukommt, muss dies testamentarisch präzise regeln. Eine bloße Erbeinsetzung genügt nicht, wenn mehrere Erben vorhanden sind: Ohne Teilungsanordnung nach § 2048 BGB oder Vorausvermächtnis zugunsten einer bestimmten Person entsteht eine Erbengemeinschaft, die über das Objekt nur gemeinschaftlich verfügen kann. Die Kanzlei erarbeitet eine testamentarische Regelung, die sicherstellt, dass die Immobilie der gewünschten Person zukommt — und koordiniert diese mit der erbschaftsteuerlichen Familienheimbefreiung.
Kernbereiche der Beratung
Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall (§§ 82, 35 GBO)
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig: Es weist noch den Erblasser als Eigentümer aus, obwohl das Eigentum kraft Gesetzes auf den oder die Erben übergegangen ist (§ 1922 BGB). Das Grundbuchamt hat die Berichtigung nach § 82 GBO von Amts wegen anzuregen, führt sie aber nur auf Antrag durch. Für die Berichtigungseintragung benötigt das Grundbuchamt einen Erbschein oder — bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag — eine beglaubigte Ausfertigung der eröffneten letztwilligen Verfügung mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Die Grundbuchberichtigung aufgrund eines Erbfalls ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers von Gerichtskosten befreit (§ 3 Nr. 3 GNotKG). Nach Ablauf dieser Frist fallen Gebühren nach dem GNotKG an, die sich nach dem Grundstückswert richten und erheblich sein können.
Erbengemeinschaft und Nachlassimmobilien (§§ 2032 ff. BGB)
Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Über Nachlassimmobilien können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB); kein Miterbe ist allein berechtigt, das Objekt zu vermieten, zu veräußern oder zu belasten. Jeder Miterbe kann jedoch über seinen Erbanteil selbst verfügen und diesen an Dritte oder andere Miterben veräußern (§ 2033 BGB). Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft — die Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben — ist das rechtliche Instrument zur Beendigung dieser Gemeinschaft. Sie erfolgt durch Erbauseinandersetzungsvertrag, der notariell beurkundet werden muss, soweit Grundstücke betroffen sind (§ 311b Abs. 1 BGB).
Teilungsanordnung und Vorausvermächtnis im Testament (§§ 2048, 2147 ff. BGB)
Wer sicherstellen will, dass eine bestimmte Immobilie einer bestimmten Person zukommt, hat im Testament zwei Gestaltungsoptionen. Die Teilungsanordnung nach § 2048 BGB weist einem Miterben einen bestimmten Nachlassgegenstand im Rahmen der Erbauseinandersetzung zu; sie ändert nichts an den Erbquoten, sondern regelt nur, wie das Objekt bei der Auseinandersetzung zu verteilen ist. Das Vorausvermächtnis zugunsten eines Miterben gewährt diesem einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung der Immobilie vorab, außerhalb der Erbquoten. Beide Instrumente haben unterschiedliche erbrechtliche und steuerrechtliche Konsequenzen, die im Einzelfall abzuwägen sind.
Verkauf der geerbten Immobilie und Spekulationssteuer (§ 23 EStG)
Wird eine geerbte Immobilie verkauft, kann der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer unterliegen. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist ein privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Bei geerbten Immobilien gilt als Anschaffungszeitpunkt der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser — nicht der Erbfall. Hat der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Hat er es selbst genutzt — im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren —, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Diese Ausnahmen sind sorgfältig zu prüfen, bevor ein Verkauf timing-bezogen entschieden wird.
Erbschaftsteuerliche Behandlung von Immobilien
Immobilien im Nachlass unterliegen der Erbschaftsteuer. Ihr steuerlicher Wert richtet sich nach den §§ 157 ff. BewG — im Vergleichs-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren — und weicht häufig erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert ab. Übersteigt der steuerliche Wert den gemeinen Wert, kann der Erwerber nach § 198 BewG den niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Besondere Bedeutung hat die Steuerbefreiung für das Familienheim: Der überlebende Ehegatte erwirbt das selbstgenutzte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig steuerfrei, sofern er das Objekt unverzüglich selbst bewohnt und die Selbstnutzung zehn Jahre aufrechterhalten wird. Kinder sind nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern befreit.
Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG)
Wenn Miterben sich über die Verwendung einer Nachlassimmobilie dauerhaft nicht einigen können, steht jedem Miterben die Möglichkeit offen, die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG zu beantragen. Die Teilungsversteigerung ist ein Zwangsversteigerungsverfahren, das auf Antrag eines Miteigentümers vom Vollstreckungsgericht durchgeführt wird; das Grundstück wird versteigert und der Erlös unter den Miterben nach ihren Quoten verteilt. Die Teilungsversteigerung führt regelmäßig zu erheblichen Wertverlusten: Gebote unterhalb des Verkehrswerts sind häufig, und das Verfahren erzeugt Kosten und Zeitverlust für alle Beteiligten. Sie sollte daher nur als letztes Mittel eingesetzt oder als Druckmittel in Verhandlungen genutzt werden.
Instrument
Funktion und Einsatz
Grundbuchberichtigung (§ 82 GBO)
Umschreibung auf Erben; kostenfrei innerhalb 2 Jahre nach Erbfall
Erbauseinandersetzungsvertrag (§ 2042 BGB)
Einvernehmliche Aufteilung der Erbengemeinschaft; notariell beurkundungspflichtig bei Grundstücken
Teilungsanordnung (§ 2048 BGB)
Testamentarische Zuweisung eines Objekts an einen Miterben im Auseinandersetzungsverfahren
Vorausvermächtnis (§ 2150 BGB)
Schuldrechtlicher Anspruch eines Miterben auf Übertragung vorab, außerhalb der Erbquoten
Auskauf von Miterbenanteilen (§ 2033 BGB)
Erwerb des Erbteils eines Miterben durch Kaufvertrag; ermöglicht Mehrheitserwerb ohne Versteigerung
Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG)
Gerichtliche Zwangsversteigerung auf Antrag eines Miterben; letztes Mittel bei fehlender Einigung
Familienheimbefreiung (§ 13 ErbStG)
Vollständige Steuerfreiheit beim Erwerb durch Ehegatten; 200 qm-Grenze für Kinder
Niederstwertnachweis (§ 198 BewG)
Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts durch Gutachten; mindert Erbschaftsteuerbasis
So gehen wir vor
Bestandsaufnahme und rechtliche Klärung
Am Beginn steht die vollständige Klärung der erbrechtlichen Ausgangssituation: Wer sind die Erben und in welchem Verhältnis stehen sie zueinander? Liegt ein Testament oder Erbvertrag vor und was regelt es zur Immobilie? Besteht Konsens über die Verwendung des Objekts oder zeichnen sich Konflikte ab? Welche Fristen laufen — insbesondere die Zweijahresfrist für die kostenfreie Grundbuchberichtigung? Diese Klärung bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte.
Grundbuchberichtigung und Legitimation
Die Kanzlei koordiniert die Beschaffung der für die Grundbuchberichtigung erforderlichen Unterlagen — Erbschein oder beglaubigte Ausfertigung der letztwilligen Verfügung mit Eröffnungsprotokoll — und stellt den Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt. Bei Erbengemeinschaften wird die Eintragung aller Miterben als Grundbucheigentümer koordiniert. Das verbundene Notariat übernimmt die vollständige Grundbuchkorrespondenz und stellt sicher, dass die Umschreibung zeitnah und innerhalb der Kostenfrist erfolgt.
Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
Bei mehreren Erben entwickelt die Kanzlei eine Strategie zur geordneten Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Vorrangig wird eine einvernehmliche Lösung angestrebt: Übernahme des Objekts durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung, koordinierter freihändiger Verkauf an Dritte oder Realteilung bei mehreren Objekten. Der Erbauseinandersetzungsvertrag wird notariell beurkundet. Scheitern alle Einigungsversuche, wird die Teilungsversteigerung als letztes prozessuales Mittel beantragt — oder ihre Beantragung als Verhandlungsdruck eingesetzt.
Steuerliche Begleitung des Vorgangs
Die Kanzlei prüft die erbschaftsteuerliche Behandlung der geerbten Immobilie, koordiniert gegebenenfalls die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts nach § 198 BewG und berät zur steueroptimalen Gestaltung: Kann die Familienheimbefreiung genutzt werden? Liegt die Spekulationsfrist noch innerhalb der zehn Jahre? Ist der Verkauf oder die Selbstnutzung steuerlich günstiger? Diese Fragen werden vor jeder wesentlichen Entscheidung beantwortet.
Rechtliche Grundlagen
Maßgebliche Normen
GBO: § 22 (Berichtigung des Grundbuchs), § 35 (Nachweis der Erbfolge), § 82 (Amtliche Berichtigungsanregung). — GNotKG: § 3 Nr. 3 (Kostenfreiheit der Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren). — BGB: § 1922 (Gesamtrechtsnachfolge), §§ 2032 ff. (Erbengemeinschaft), § 2033 (Verfügung über Erbanteil), § 2038 (Verwaltung durch Erbengemeinschaft), § 2040 (Verfügung über Nachlassgegenstände), § 2042 (Auseinandersetzung), § 2048 (Teilungsanordnung), §§ 2147 ff. (Vermächtnisse). — ZVG: §§ 180 ff. (Teilungsversteigerung). — EStG: § 23 Abs. 1 Nr. 1 (privates Veräußerungsgeschäft, Spekulationsfrist). — ErbStG: § 13 Abs. 1 Nr. 4b (Familienheimbefreiung Ehegatte), § 13 Abs. 1 Nr. 4c (Familienheimbefreiung Kinder). — BewG: §§ 157 ff. (Bewertung von Grundstücken), § 198 (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts).
Die Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt im Erbfall mit einer wichtigen Besonderheit: Der Erbe tritt in die Rechtsstellung des Erblassers ein, d. h. die Frist beginnt nicht neu mit dem Erbfall, sondern läuft seit dem ursprünglichen Erwerb des Erblassers. Hat der Erblasser das Grundstück vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf durch den Erben steuerfrei, auch wenn der Erbfall erst kürzlich eingetreten ist. Bei der Berechnung der Zehnjahresfrist ist auf den ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Erblassers abzustellen — bei mehrfacher Vererbung auf den Ersterwerb in der Erbkette.
Die Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG setzt voraus, dass der Erwerber — der überlebende Ehegatte — das Objekt unverzüglich nach dem Erbfall selbst zu Wohnzwecken nutzt und diese Selbstnutzung mindestens zehn Jahre aufrechterhält. Eine vorzeitige Aufgabe der Selbstnutzung — durch Auszug, Vermietung oder Veräußerung — führt zur rückwirkenden Versagung der Steuerbefreiung, es sei denn, der Erwerber ist aus zwingenden Gründen — etwa schwerer Erkrankung oder Tod — an der Weiternutzung gehindert. Bei Erbengemeinschaften setzt die Inanspruchnahme der Befreiung durch den überlebenden Ehegatten voraus, dass ihm das Familienheim im Zuge der Auseinandersetzung tatsächlich zugeteilt wird.
Häufige Fehler und Risiken
Vorsicht: Zweijahresfrist für die kostenfreie Grundbuchberichtigung
Die Grundbuchberichtigung ist nur innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall von Gerichtskosten befreit (§ 3 Nr. 3 GNotKG). Nach Ablauf dieser Frist entstehen Gebühren nach dem GNotKG, die sich nach dem Grundstückswert richten und bei Immobilien mit höherem Wert erheblich sein können. Diese Frist wird in der Praxis häufig übersehen, weil die Erben die Dringlichkeit der Grundbuchberichtigung unterschätzen. Die Berichtigung sollte unmittelbar nach Erteilung des Erbscheins oder Vorliegen der notariellen Verfügungsausfertigung beantragt werden.
Vorsicht: Spekulationssteuer beim voreiligen Verkauf
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, ohne zuvor die einkommensteuerlichen Konsequenzen zu prüfen, riskiert eine erhebliche Steuerlast. Liegt der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurück und hat das Objekt weder der Erblasser noch der Erbe selbst genutzt, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer nach § 23 EStG. Eine sorgfältige Prüfung des Anschaffungszeitpunkts und der Nutzungsverhältnisse vor dem Verkauf ist unerlässlich.
Vorsicht: Verlust der Familienheimbefreiung durch vorzeitigen Auszug
Die erbschaftsteuerliche Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG entfällt rückwirkend, wenn der überlebende Ehegatte das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall nicht mehr selbst bewohnt. Selbst ein Umzug in ein Pflegeheim — ohne zwingende gesundheitliche Notwendigkeit — kann zum nachträglichen Wegfall der Steuerfreiheit und einer erheblichen Steuernachforderung führen. Die Zehnjahresdelfrist muss bei der Lebensplanung stets berücksichtigt werden.
Vorsicht: Teilversteigerung als wirtschaftlicher Verlust
Die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG führt regelmäßig zu Erlösen erheblich unterhalb des Verkehrswerts. Bieter wissen, dass die Versteigerung erzwungen ist und keine marktüblichen Konditionen gelten; Abschläge von 20 bis 40 % gegenüber dem Verkehrswert sind keine Seltenheit. Für alle Miterben bedeutet dies einen wirtschaftlichen Verlust, der durch eine einvernehmliche Lösung — Auskauf eines Miterbers, koordinierter Freihandverkauf — vermieden werden könnte. Die Kanzlei strebt stets zunächst eine außergerichtliche Einigung an.
Vorsicht: Keine testamentarische Sicherung des Imobilienerwerbs
Wer möchte, dass eine bestimmte Immobilie nach dem eigenen Tod einer bestimmten Person zukommt, muss dies testamentarisch ausdrücklich regeln. Eine bloße Erbeinsetzung ohne Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis erzeugt bei mehreren Erben eine Erbengemeinschaft, in der alle Miterben gleichberechtigt über das Objekt verfügen. Die gewünschte Person kann das Objekt dann nicht ohne Zustimmung der übrigen Miterben übernehmen. Eine präzise testamentarische Regelung — Teilungsanordnung nach § 2048 BGB oder Vorausvermächtnis — ist die einzige wirksame Vorsorge.
Kontaktaufnahme
Immobilien im Erbfall erfordern die koordinierte Bearbeitung erbrechtlicher, grundbuchrechtlicher, einkommensteuerlicher und erbschaftsteuerlicher Fragen. Zeitkritische Fristen — für die kostenfreie Grundbuchberichtigung, für die erbschaftsteuerliche Familienheimbefreiung und für die einkommensteuerliche Spekulationsfrist — machen eine frühzeitige rechtliche Beratung unerlässlich.
Die Kanzlei begleitet die Abwicklung von Nachlassimmobilien vollständig: von der Grundbuchberichtigung über die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft bis zur steuerlichen Optimierung von Verkauf oder Selbstnutzung. Das verbundene Notariat übernimmt die notarielle Beurkundung aller erforderlichen Verträge und die Grundbuchkorrespondenz — alles aus einer Hand.
FAQ
Häufige Fragen zu Immobilien im Erbfall
Die wichtigsten Schritte nach dem Erbfall einer Immobilie sind: Beantragung eines Erbscheins oder Beschaffung der beglaubigten Ausfertigung des notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll, Beantragung der Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren (Kostenfrist nach § 3 Nr. 3 GNotKG), Klärung laufender Mietverhältnisse, Übernahme laufender Versicherungen und Beantragung von Steuerbescheiden. Bei einer Erbengemeinschaft sollten die Miterben frühzeitig über die Verwendung des Objekts sprechen, um langwierige Blockaden zu vermeiden.
Eine gesetzliche Pflicht zur sofortigen Grundbuchberichtigung besteht nicht. Die Berichtigung sollte jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt werden, da sie in diesem Zeitraum kostenfrei ist (§ 3 Nr. 3 GNotKG). Ohne Grundbuchberichtigung kann über das Grundstück nicht wirksam verfügt werden — ein Verkauf oder eine Belastung ist ohne korrekte Eigentümereintragun im Grundbuch nicht möglich.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist einkommensteuerfrei, wenn der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben hat (§ 23 EStG). Die Zehnjahresfrist läuft seit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser, nicht seit dem Erbfall. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn der Erblasser oder der Erbe das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat. Vor jedem Verkauf sollte die steuerliche Situation sorgfältig geprüft werden.
Immobilien werden für Zwecke der Erbschaftsteuer nach §§ 157 ff. BewG bewertet — im Vergleichs-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Der steuerliche Wert weicht häufig vom tatsächlichen Verkehrswert ab. Übersteigt der steuerliche Wert den Verkehrswert, kann der Erwerber nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Dieses Recht wird in der Praxis häufig nicht genutzt, obwohl es zu einer erheblichen Steuerminderung führen kann.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Der überlebende Ehegatte erwirbt das selbstgenutzte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig steuerfrei, wenn er das Objekt unverzüglich selbst bewohnt und die Selbstnutzung mindestens zehn Jahre aufrechterhält. Kinder können das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei erwerben. Bei Überschreitung der Wohnfläche ist der übersteigende Anteil steuerpflichtig.
Wenn sich Miterben nicht über die Verwendung einer Nachlassimmobilie einigen können, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Das Grundstück wird dann gerichtlich versteigert und der Erlös unter den Miterben nach ihren Erbquoten verteilt. Die Teilungsversteigerung führt regelmäßig zu Erlösen unterhalb des Marktwerts. Die Kanzlei strebt daher stets zunächst eine einvernehmliche Lösung an — durch Auskauf einzelner Miterben oder koordinierten Freihandverkauf.
Ja. Nach § 2033 BGB kann jeder Miterbe seinen Erbanteil an einen Dritten oder einen anderen Miterben verkaufen. Der Erbanteilskauf erfasst den gesamten Erbteil, nicht nur einzelne Nachlassgegenstände; er bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB). Den übrigen Miterben steht ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB); sie müssen innerhalb von zwei Monaten erklären, ob sie den Erbanteil zu denselben Bedingungen erwerben wollen.
